Кредиты NINJA¶

Кредиты NINJA — это ипотечные и потребительские кредиты, выдаваемые заёмщикам без подтверждения доходов, занятости и активов (от англ. No Income, No Job, no Assets). Данный термин получил распространение в США в 2000-х годах и стал одним из символов кредитного бума, предшествовавшего мировому финансовому кризису 2007–2008 годов. Кредиты NINJA относятся к категории субстандартного (subprime) кредитования, характеризующегося высоким уровнем риска дефолта.

¶История возникновения

¶Предпосылки

В начале 2000-х годов на рынке ипотечного кредитования США сложились условия, способствовавшие появлению кредитов NINJA. После кризиса доткомов и терактов 11 сентября 2001 года Федеральная резервная система (ФРС) США проводила политику низких процентных ставок, что привело к удешевлению заёмных средств. Одновременно с этим правительство поощряло расширение доступа к жилью для малообеспеченных слоёв населения через программы Fannie Mae и Freddie Mac.

¶Развитие практики

Банки и небанковские кредитные организации, стремясь увеличить объёмы выдачи кредитов, начали ослаблять требования к заёмщикам. Первоначально кредиты NINJA выдавались как альтернатива традиционным ипотечным продуктам для лиц, не имевших возможности предоставить справки о доходах (например, самозанятых или работающих неофициально). Однако с течением времени стандарты оценки платёжеспособности были практически полностью отменены. Кредиторы полагались на заявительный характер информации о доходах, а также на ожидаемый рост стоимости залогового имущества (недвижимости), который, как предполагалось, позволит рефинансировать кредит в случае возникновения проблем с выплатами.

¶Пик популярности и кризис

Наибольшее распространение кредиты NINJA получили в 2004–2006 годах. По оценкам, к 2006 году доля субстандартных кредитов, включая NINJA, в общем объёме выданных ипотечных кредитов в США превысила 20 %. Многие из этих кредитов были секьюритизированы — объединены в пулы и проданы инвесторам в виде ипотечных облигаций (MBS) и обеспеченных долговых обязательств (CDO). Когда в 2006–2007 годах цены на недвижимость начали снижаться, а процентные ставки по кредитам с плавающей ставкой — расти, заёмщики по кредитам NINJA стали массово допускать дефолты. Это спровоцировало крах рынка субстандартных кредитов, банкротство ряда крупных финансовых институтов (например, Lehman Brothers) и глобальный финансовый кризис 2008 года.

¶Характеристики и условия

¶Отсутствие верификации

Ключевая особенность кредита NINJA — отсутствие процедуры андеррайтинга, то есть проверки платёжеспособности заёмщика. Кредитор не требовал:

• справок о доходах (2-летние налоговые декларации, выписки с банковских счетов);
• подтверждения занятости (трудовой договор, справка от работодателя);
• оценки активов (сбережений, инвестиций, недвижимости).

Заёмщик мог просто указать сумму дохода в заявке, и кредитор принимал её на веру.

¶Типы кредитов

Кредиты NINJA чаще всего оформлялись в виде:

• Ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой (ARM) — в первые 2–3 года ставка была фиксированной и низкой (так называемые «тизерные» ставки), после чего она пересматривалась в сторону повышения, что резко увеличивало ежемесячный платёж.
• Кредитов с отрицательной амортизацией — ежемесячный платёж мог быть меньше начисленных процентов, а непогашенная часть процентов добавлялась к основному долгу, увеличивая его.
• Кредитов с низким первоначальным взносом — часто требовался взнос в размере 0–5 % от стоимости жилья.

¶Процентные ставки

Ставки по кредитам NINJA были значительно выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, что отражало высокий риск дефолта. В 2005–2006 годах средняя ставка по субстандартным кредитам составляла 8–12 % годовых, в то время как по prime-кредитам — около 5–6 %.

¶Последствия и критика

¶Финансовый кризис 2008 года

Кредиты NINJA считаются одной из главных причин ипотечного кризиса в США. Массовые дефолты по этим кредитам привели к обвалу рынка жилья, банкротству сотен банков и краху системы секьюритизации. В 2008 году правительство США было вынуждено принять программу выкупа проблемных активов (TARP) на сумму 700 миллиардов долларов для стабилизации финансовой системы.

¶Регуляторные изменения

После кризиса в США и других странах были приняты законы, ужесточившие требования к выдаче ипотечных кредитов. В частности, в 2010 году в США был принят закон Додда — Франка (Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act), который ввёл обязательную проверку платёжеспособности заёмщика (Ability-to-Repay Rule). Кредиты NINJA были фактически запрещены. В России аналогичные меры были приняты в рамках регулирования ипотечного рынка Банком России, который установил требования к оценке долговой нагрузки заёмщиков (ПДН).

¶Критика в адрес кредиторов

Кредиты NINJA подвергались критике со стороны экономистов и правозащитников за хищническое кредитование (predatory lending). Кредиторы, по мнению критиков, сознательно выдавали заведомо невозвратные кредиты, чтобы получить комиссионные и перепродать их в виде ценных бумаг, перекладывая риски на инвесторов. В ряде случаев заёмщики не до конца понимали условия кредитов, особенно механизм плавающих ставок.

¶Влияние на финансовую культуру

¶Изменение подходов к оценке рисков

Крах рынка кредитов NINJA привёл к пересмотру моделей оценки кредитного риска. Банки и рейтинговые агентства стали более осторожно подходить к анализу долговых инструментов, особенно секьюритизированных. В практику вошли стресс-тестирование портфелей и оценка вероятности дефолта на основе макроэкономических сценариев.

¶Терминология

Термин «NINJA» стал нарицательным для обозначения любой кредитной практики, при которой кредитор игнорирует базовые принципы оценки платёжеспособности. В современном финансовом лексиконе он используется как предостережение о недопустимости ослабления кредитных стандартов.

¶Интересные факты

• Название «NINJA» не имеет отношения к японским воинам. Это акроним, который впервые был использован аналитиками банка Merrill Lynch в 2005 году для описания категории заёмщиков.
• В разгар кризиса 2008 года в США были зафиксированы случаи, когда заёмщики по кредитам NINJA указывали в заявках доходы, многократно превышающие реальные, а кредиторы не проверяли эти данные.
• Некоторые экономисты, в том числе Нуриэль Рубини, предупреждали о рисках кредитов NINJA ещё в 2005–2006 годах, но их прогнозы игнорировались участниками рынка.

¶Источники

• Закон Додда — Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей (2010)
• Отчёт Комиссии по расследованию финансового кризиса (Financial Crisis Inquiry Report, 2011)
• Статья «The Subprime Lending Crisis» (Journal of Economic Perspectives, 2009)
• Материалы Федеральной резервной системы США (Board of Governors of the Federal Reserve System)
• Публикации Банка России о регулировании ипотечного кредитования