Общая долевая собственность на квартиру¶
Общая долевая собственность на квартиру — форма совместного владения жилым помещением, при которой квартира принадлежит двум и более лицам на праве общей собственности, а размер доли каждого из них определён (в отличие от совместной собственности, где доли заранее не выделены). Правоотношения регулируются разделом III Гражданского кодекса РФ (статьи 244—252) и разделом II Жилищного кодекса РФ.
¶Основания возникновения
Общая долевая собственность на квартиру может возникать по нескольким основаниям:
- Приватизация — при передаче жилья в собственность нескольким лицам (членам семьи нанимателя) доли признаются равными, если договором не предусмотрено иное.
- Договор купли-продажи — квартира приобретается в долевую собственность двумя или более покупателями.
- Наследование — квартира переходит к нескольким наследникам одной очереди.
- Дарение — квартира дарится двум и более лицам.
- Совместная покупка супругами — по соглашению они вправе определить доли в квартире (в этом случае возникает именно долевая, а не совместная собственность).
¶Права и обязанности сособственников
Каждый сособственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Распоряжение квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 ГК РФ). Это означает, что продажа, дарение или иная сделка с квартирой в целом требует согласия каждого собственника.
Распоряжение своей долёй (например, продажа доли третьему лицу) допускается с обязательным соблюдением преимущественного права покупки остальных сособственников: продавец обязан известить остальных собственников о намерении продать долю в письменной форме, указав цену и существенные условия. Если в течение 30 дней сособственники не воспользуются преимущественным правом, доля может быть продана третьему лицу.
Плоды, продукция и доходы от использования квартиры принадлежат всем сособственникам соразмерно их долям.
¶Определение и выдел долей
Размер доли каждого собственника определяется законом или договором. По общему правилу доли признаются равными, если иное не установлено соглашением или законом. Доли могут быть выделены в натуре (что для квартиры практически невозможно без выделения отдельного жилого помещения с отдельным входом) или заменены выплатой компенсации.
Сособственник вправе требовать выдела своей доли в натуре, однако для квартиры это, как правило, неосуществимо. Вместо этого допускается выплата компенсации: остальные собственники выплачивают стоимость доли выходящему собственнику, после чего его доля переходит к ним.
¶Прекращение долевой собственности
Долевая собственность на квартиру может прекратиться по нескольким основаниям:
- Продажа доли — сособственник продаёт свою долю третьему лицу или другим собственникам.
- Выкуп доли — остальные собственники выкупают долю одного из них (в том числе принудительно, если доля невелика и не может быть выделена в натуре).
- Обращение взыскания — по долгам одного из собственников его доля может быть реализована на торгах.
- Раздел квартиры — если квартира допускает раздел, собственники вправе произвести его по соглашению.
¶Управление общим имуществом
Решения по вопросам владения и пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, принимаются большинством голосов сособственников. По вопросам распоряжения квартирой (продажа, залог, сдача в аренду) требуется согласие всех собственников. При недостижении согласия любой из собственников вправе обратиться в суд.
¶Налогообложение и расходы
Каждый собственник уплачивает налог на имущество физических лиц пропорционально своей доле. Расходы на содержание и ремонт квартиры несут все сособственники соразмерно их долям. При продаже доли налоговый вычет предоставляется каждому собственнику в пределах его доли.
¶Особенности для супругов
По умолчанию квартира, приобретённая в браке, находится в общей совместной собственности супругов (без определения долей). Однако супруги вправе заключить брачный договор или соглашение об определении долей, переведя квартиру в режим долевой собственности. Такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
¶Проблемы долевой собственности на квартиру
Практика показывает ряд проблем, связанных с долевой собственностью на жильё:
- Сложность распоряжения — любая сделка с квартирой требует согласия всех собственников, что затрудняет продажу.
- Споры между сособственниками — особенно остры при конфликте между бывшими супругами или наследниками.
- Продажа доли третьим лицам — сособственник может продать свою долю постороннему, что создаёт риск конфликтов.
- Невозможность выдела в натуре — для квартиры, как правило, невозможна, что вынуждает обращаться к компенсации.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), раздел III «Общие положения о праве собственности и других вещных правах»
- Жилищный кодекс Российской Федерации, раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»
- Основы гражданского законодательства Российской Федерации (учебная литература по гражданскому праву)
- Судебная практика Верховного Суда РФ по делам о долевой собственности на жилые помещения