Самозанятость и сдача квартиры в аренду¶

Сдача квартиры в аренду самозанятым — это вариант оформления деятельности физического лица по предоставлению жилого помещения внаём, при котором арендодатель использует налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД). Вопрос о совместимости аренды жилья со статусом самозанятого регулируется Налоговым кодексом РФ и разъяснениями Федеральной налоговой службы (ФНС).

¶Правовая основа режима НПД

Режим НПД введён федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"» в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Московской и Тверской областях. С 1 июля 2020 года эксперимент распространился на всю территорию России. Регистрация в качестве самозанятого происходит через мобильное приложение «Мой налог» без посещения налоговой инспекции.

Ключевые характеристики режима:

• налоговая ставка — 4 % с доходов от физических лиц и 6 % с доходов от организаций и индивидуальных предпринимателей;
• месячный лимит дохода — 2,4 млн рублей;
• право на налоговый вычет в размере 10 % от дохода (для физлиц) или 20 % (для юрлиц), но не более 10 000 рублей;
• отсутствие обязанности уплачивать страховые взносы;
• автоматическое формирование чеков в приложении «Мой налог».

¶Может ли самозанятый сдавать квартиру

Согласно разъяснениям ФНС, сдача квартиры внаём физическому лицу совместима с режимом НПД. При регистрации самозанятого в приложении «Мой налог» среди доступных видов деятельности указана сдача внаём жилых помещений. Доход от аренды облагается по ставке 4 %, поскольку арендатор, как правило, является физическим лицом.

Однако существуют ограничения. Нельзя использовать режим НПД при сдаче в аренду нежилых помещений, а также коммерческой недвижимости — эта деятельность не подпадает под определение профессионального дохода от сдачи внаём жилых помещений. Кроме того, самозанятый не вправе сдавать имущество, полученное от предпринимательской деятельности или используемое в ней.

¶Ограничения для арендодателей

ФНС неоднократно указывала, что режим НПД не применяется, если арендодатель:

• сдаёт нежилое помещение (офис, склад, торговые площади);
• использует для сдачи более 10 объектов недвижимости (по отдельным разъяснениям — если сдача помещения носит систематический коммерческий характер);
• сдаёт имущество, принадлежащее ему как индивидуальному предпринимателю или используемое в рамках ИП;
• сдаёт помещение, полученное в рамках предпринимательской деятельности.

При сдаче нескольких квартир в аренду допускается регистрация в качестве самозанятого, но налоговая может квалифицировать такую деятельность как предпринимательскую, если она носит массовый характер.

¶Как оформить сдачу квартиры самозанятым

Порядок действий арендодателя:

1. Регистрация в приложении «Мой налог» (паспорт и ИНН).
2. Выбор вида деятельности — «сдача внаём жилых помещений».
3. Заключение договора найма с арендатором (рекомендуется письменная форма).
4. Внесение данных о доходе в приложение после получения оплаты.
5. Автоматическое формирование чека, который направляется арендатору.

Договор найма между двумя физическими лицами заключается в простой письменной форме. Срок найма до 1 года не требует государственной регистрации; при найме на год и более регистрация в Росреестре не требуется для физлиц, но договор считается заключённым с момента подписания.

¶Налоговые последствия для арендатора

Для арендатора — физического лица, использующего квартиру для собственных нужд, выплата арендной платы самозанятому не создаёт дополнительных налоговых обязательств. Если арендатор — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, арендная плата уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль или УСН, а чек из приложения «Мой налог» служит подтверждающим документом.

¶Сравнение с другими режимами

¶Ответственность за неуплату

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов квалифицируется как налоговое правонарушение. Статья 122 Налогового кодекса РФ предусматривает штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, а при сокрытии доходов — 40 %. Уклонение от уплаты налогов в особо крупном размере влечёт ответственность по статье 198 Уголовного кодекса РФ.

Источники:

• Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая, глава 23.1
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ
• Разъяснения Федеральной налоговой службы (nalog.gov.ru)
• Письма Министерства финансов РФ по вопросам применения НПД