Оценочная деятельность

Оценочная деятельность — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами стоимости. Оценка представляет собой процесс определения стоимости объекта в денежном выражении на конкретную дату в соответствии с законодательно установленными принципами, методами и стандартами.

Оценочная деятельность является самостоятельным видом профессиональной деятельности, регулируемым государством. В Российской Федерации её правовую основу составляют Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят в 1998 году) и федеральные стандарты оценки (ФСО), разрабатываемые и утверждаемые уполномоченным органом — Министерством экономического развития РФ. Оценка обязательна в случаях, предусмотренных законом, например, при приватизации государственного имущества, наследовании, спорах о налогах, ипотечном кредитовании, судебных разбирательствах.

История развития

Зарождение в России

В дореволюционной России оценка носила преимущественно государственный характер — существовали оценочные комиссии при земских управах, занимавшиеся определением стоимости недвижимости для налогообложения. В советский период оценка была монополизирована государством: стоимость имущества устанавливалась по балансовой стоимости или по нормативам, рыночные механизмы отсутствовали. Система профессиональной оценки начала формироваться в России после распада СССР, с переходом к рыночной экономике.

Становление профессионального сообщества

В 1993 году была создана Российская коллегия оценщиков — первое профессиональное объединение. В 1998 году принят базовый закон «Об оценочной деятельности», который определил правовой статус оценщиков, требования к их квалификации и ответственность. С 2006 года введено обязательное членство оценщиков в саморегулируемых организациях (СРО). С 2017 года действует система независимой оценки квалификации, включающая профессиональные экзамены.

Субъекты и объекты оценочной деятельности

Субъекты

Субъектами оценочной деятельности являются:

• Оценщики — физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою гражданскую ответственность. Оценщик должен иметь высшее образование, пройти профессиональную переподготовку и сдать квалификационный экзамен.
• Заказчики — юридические или физические лица, заключившие договор на проведение оценки.
• Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) — некоммерческие организации, объединяющие оценщиков на обязательной основе. СРО контролируют деятельность своих членов, разрабатывают стандарты и правила, рассматривают жалобы.
• Уполномоченные государственные органы — Министерство экономического развития РФ (регулирование), Росреестр (контроль кадастровой оценки), Федеральная служба по финансовому мониторингу.

Объекты оценки

Объектами оценки могут быть:

• Материальные активы: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения, помещения), движимое имущество (транспортные средства, оборудование, товарно-материальные ценности), предприятия как имущественные комплексы.
• Нематериальные активы: интеллектуальная собственность (патенты, товарные знаки, авторские права), деловая репутация (гудвилл), лицензии.
• Финансовые активы: ценные бумаги (акции, облигации), доли в уставном капитале, долговые обязательства.
• Бизнес — оценка стоимости действующего предприятия в целом.

Виды стоимости и цели оценки

Основные виды стоимости

В соответствии с федеральными стандартами оценки выделяют:

• Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и не находятся под давлением.
• Кадастровая стоимость — устанавливается для целей налогообложения (налог на имущество, земельный налог) и определяется методами массовой оценки.
• Ликвидационная стоимость — цена, по которой объект может быть реализован в сжатые сроки, часто ниже рыночной.
• Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного инвестора с учётом его целей и требований к доходности.
• Страховая стоимость — стоимость, используемая для определения страховой суммы.

Цели оценки

Оценка проводится для:

• совершения сделок купли-продажи, аренды, залога;
• определения начальной цены на торгах (аукционы, конкурсы);
• разрешения имущественных споров (раздел имущества, возмещение ущерба);
• внесения имущества в уставный капитал;
• реорганизации, ликвидации, банкротства предприятий;
• налогообложения (оспаривание кадастровой стоимости);
• составления финансовой отчётности (МСФО, РСБУ);
• приватизации государственного и муниципального имущества.

Методы оценки

Затратный подход

Основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки за вычетом накопленного износа. Применяется для объектов, не имеющих активного рынка (специализированное оборудование, объекты незавершённого строительства). Методы: затрат воспроизводства, затрат замещения.

Сравнительный подход

Основан на анализе цен сделок или предложений с аналогичными объектами на открытом рынке. Является наиболее распространённым для оценки недвижимости и движимого имущества при наличии достаточного количества сопоставимых данных. Методы: прямого сравнения продаж, статистического моделирования, корректировок.

Доходный подход

Основан на определении текущей стоимости будущих доходов, которые объект способен принести. Применяется для оценки бизнеса, коммерческой недвижимости, ценных бумаг. Методы: дисконтирования денежных потоков (DCF), прямой капитализации дохода.

Согласование результатов

Итоговая стоимость определяется путём взвешивания результатов, полученных разными подходами. Веса подходов зависят от цели оценки, типа объекта, доступности и достоверности данных.

Регулирование и контроль

Законодательная база

Основные нормативные акты:

• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998).
• Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1–7, 10–11, 13–14), утверждённые Минэкономразвития.
• Стандарты и правила СРО оценщиков.
• Международные стандарты оценки (IVS) — применяются в добровольном порядке.

Контроль качества

СРО оценщиков обязаны проводить экспертизу отчётов об оценке, рассматривать жалобы на действия своих членов, применять дисциплинарные меры (вплоть до исключения). Отчёты об оценке подлежат обязательной экспертизе в случаях, предусмотренных законом (например, при оспаривании кадастровой стоимости). Оценщик несёт имущественную ответственность за ущерб, причинённый заказчику или третьим лицам, в пределах страховой суммы (не менее 5 млн рублей).

Особенности оценочной деятельности в России

Кадастровая оценка

С 2017 года государственная кадастровая оценка проводится по единой методике государственными бюджетными учреждениями (ГБУ). Оценщики привлекаются для оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях или судах. В 2020 году введён институт государственных кадастровых оценщиков — должностных лиц ГБУ, прошедших специальную подготовку.

Банкротство и арбитраж

Оценка имущества должников при банкротстве проводится арбитражными управляющими с привлечением независимых оценщиков. Стоимость, определённая в отчёте, может быть оспорена в суде.

Оценка для целей налогообложения

Рыночная стоимость имущества может использоваться для расчёта налога на имущество организаций, если она ниже кадастровой. Оценка для целей трансфертного ценообразования (контролируемые сделки) регулируется Налоговым кодексом РФ.

Критика и проблемы

Качество отчётов

Распространённой проблемой является низкое качество отчётов об оценке, что связано с недостаточной квалификацией отдельных оценщиков, применением устаревших методик, а также давлением со стороны заказчиков. По данным СРО, до 30% отчётов возвращаются на доработку после экспертизы.

Конфликт интересов

Оценщик может быть заинтересован в определении стоимости, выгодной заказчику (например, завышение для получения кредита или занижение для уменьшения налогов). Закон предусматривает независимость оценщика, однако на практике давление со стороны заказчика остаётся серьёзной проблемой.

Недостаток квалифицированных кадров

Численность оценщиков в России составляет около 15–20 тысяч человек (на 2024 год). При этом наблюдается отток специалистов из-за низкой оплаты труда (средняя зарплата оценщика в регионах — 40–60 тыс. рублей) и высокой ответственности.

Регуляторные изменения

Постоянные изменения законодательства (новые ФСО, порядок аттестации, требования к страхованию) создают дополнительную нагрузку на участников рынка и требуют постоянного повышения квалификации.

Перспективы развития

Цифровизация

Внедрение автоматизированных систем оценки, использование больших данных (big data) и искусственного интеллекта для анализа рынка. Развитие онлайн-оценки (экспресс-оценка для ипотеки, страхования). Создание единой базы данных о сделках с недвижимостью.

Унификация стандартов

Сближение российских стандартов оценки с международными (IVS, USPAP). Переход к единой системе классификации объектов оценки.

Повышение ответственности

Ужесточение требований к квалификации оценщиков (введение обязательного высшего профильного образования), увеличение страховых сумм, введение уголовной ответственности за заведомо ложные отчёты.

Источники

• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1–7, 10–11, 13–14), утверждённые приказами Минэкономразвития России.
• Международные стандарты оценки (International Valuation Standards, IVS).
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, глава 6).
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 30 «Налог на имущество организаций»).
• Постановление Правительства РФ от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по регулированию оценочной деятельности».
• Официальные данные саморегулируемых организаций оценщиков (СРО «Российское общество оценщиков», СРО «Союз оценщиков», СРО «Экспертный совет»).