Публично-правовая компания Фонд развития территорий

Публично-правовая компания Фонд развития территорий (сокращённо — ППК «Фонд развития территорий») — это некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в организационно-правовой форме публично-правовой компании для реализации государственной политики в сфере долевого строительства, защиты прав участников долевого строительства, а также для содействия развитию территорий и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Фонд является правопреемником Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (созданного в 2017 году) и выполняет функции единого института развития в жилищной сфере.

История создания

Предпосылки

Массовые нарушения прав дольщиков в России, особенно в 2010-х годах, привели к необходимости создания государственного механизма защиты участников долевого строительства. До 2017 года ответственность за завершение проблемных объектов лежала на региональных властях, которые часто не имели достаточных ресурсов. В 2016 году в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а число обманутых дольщиков превышало 100 тысяч человек.

Учреждение Фонда защиты прав дольщиков

В 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан (организация признана экстремистской, деятельность запрещена в РФ) — участников долевого строительства (далее — Фонд защиты дольщиков). Его основными задачами стали:

• формирование компенсационного фонда за счёт обязательных отчислений застройщиков;
• выплата возмещений гражданам, чьи дома не были достроены;
• финансирование завершения строительства проблемных объектов.

Реорганизация в ППК «Фонд развития территорий»

В 2021 году в рамках реформы институтов развития функции Фонда защиты дольщиков были расширены. 29 декабря 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 447-ФЗ, который преобразовал Фонд в публично-правовую компанию «Фонд развития территорий». Новый статус позволил организации:

• заниматься не только проблемными объектами, но и комплексным развитием территорий;
• участвовать в ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций;
• управлять имуществом, переданным от застройщиков-банкротов.

Правовой статус и структура

Организационно-правовая форма

ППК «Фонд развития территорий» является публично-правовой компанией — это некоммерческая организация, созданная на основании федерального закона. Она не имеет членства, действует на основе устава, утверждённого Правительством РФ. Фонд подотчётен Правительству РФ, а его деятельность регулируется Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях».

Органы управления

• Наблюдательный совет — высший орган управления, формируется из представителей федеральных органов власти (Минстрой, Минфин, Минэкономразвития, Центральный банк) и независимых экспертов. Председатель — Заместитель Председателя Правительства РФ (курирующий строительство).
• Правление — коллегиальный исполнительный орган, осуществляющий текущее руководство.
• Генеральный директор — единоличный исполнительный орган, назначаемый Наблюдательным советом. С 2022 года должность занимает Ильшат Шагиахметов.

Имущество и финансирование

Фонд формирует имущество за счёт:

• имущественного взноса Российской Федерации (включая денежные средства и недвижимость);
• обязательных отчислений застройщиков (в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия);
• доходов от инвестирования временно свободных средств;
• средств федерального бюджета, выделяемых на достройку проблемных объектов.

Основные функции и направления деятельности

Защита прав участников долевого строительства

Это ключевое направление, унаследованное от Фонда защиты дольщиков. Фонд выполняет следующие задачи:

• Ведение реестра проблемных объектов — единый государственный реестр объектов незавершённого строительства, где застройщик нарушил обязательства перед дольщиками.
• Принятие решений о способе восстановления прав граждан — Фонд выбирает один из трёх вариантов:

1. выплата возмещения (компенсации) дольщикам;
2. финансирование завершения строительства силами нового застройщика (в том числе через дочерние структуры Фонда);
3. передача объекта иному застройщику, который завершит строительство.

• Управление компенсационным фондом — средства фонда используются для выплат и достройки. По состоянию на 2024 год объём компенсационного фонда превышает 200 миллиардов рублей.

Содействие развитию территорий

Фонд участвует в:

• Комплексном развитии территорий (КРТ) — механизм, позволяющий сносить аварийное и ветхое жильё, а также неэффективно используемые территории, и строить на их месте новое жильё, социальную и транспортную инфраструктуру. Фонд выступает в роли оператора КРТ в ряде регионов.
• Управлении имуществом — Фонд принимает на баланс объекты незавершённого строительства, земельные участки, а также жилые помещения, которые затем реализует или передаёт в социальный найм.

Ликвидация последствий чрезвычайных ситуаций

С 2022 года Фонд получил полномочия по:

• восстановлению жилья, утраченного в результате наводнений, пожаров, землетрясений и других ЧС;
• строительству жилых домов для пострадавших граждан;
• координации работы региональных властей по ликвидации последствий ЧС.

Например, в 2023–2024 годах Фонд участвовал в восстановлении жилья после паводков в Оренбургской, Курганской и Тюменской областях.

Результаты деятельности

Завершение проблемных объектов

По данным Фонда на начало 2024 года:

• восстановлены права более 200 тысяч граждан — участников долевого строительства;
• введено в эксплуатацию более 2,5 тысяч проблемных домов;
• выплачено возмещений на сумму свыше 150 миллиардов рублей.

Сокращение числа проблемных объектов

Количество проблемных объектов в России снизилось с 3 200 (на момент создания Фонда в 2017 году) до менее 800 (на начало 2024 года). Однако в ряде регионов (например, в Краснодарском крае, Московской области, Ленинградской области) проблема остаётся острой.

Развитие территорий

Фонд инициировал проекты КРТ в 15 регионах, включая проекты в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани. Общий объём инвестиций в проекты КРТ с участием Фонда оценивается в 500 миллиардов рублей (на 2024 год).

Критика и проблемы

Эффективность выплат

Критики (в том числе общественные организации обманутых дольщиков) отмечают, что размер возмещения часто не соответствует рыночной стоимости жилья. Выплата рассчитывается исходя из цены договора долевого участия, которая могла быть занижена застройщиком. В результате дольщики получают значительно меньше, чем потратили на покупку квартиры.

Длительность процедур

Процесс принятия решения о способе восстановления прав может затягиваться на годы. Дольщики жалуются на бюрократию и отсутствие прозрачности в работе Фонда. В 2023 году Счётная палата РФ выявила нарушения в сроках рассмотрения заявлений.

Конфликт интересов

Фонд одновременно выступает и как страховщик (управляя компенсационным фондом), и как застройщик (достраивая объекты). Это создаёт потенциальный конфликт интересов, так как Фонд может быть заинтересован в занижении выплат, чтобы сэкономить средства для достройки.

Региональные диспропорции

В некоторых регионах (например, в Дагестане, Чечне, Крыму) Фонд практически не работает из-за отсутствия законодательной базы или низкой активности местных властей. Это приводит к тому, что обманутые дольщики в этих регионах остаются без защиты.

Международные аналоги

Подобные институты существуют в ряде стран:

• Великобритания — National House Building Council (NHBC) — частная организация, страхующая риски застройщиков.
• Германия — система банковских гарантий и поручительств, а также государственный фонд защиты дольщиков в землях.
• Испания — обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками, регулируемое законом.

Интересные факты

• Фонд является крупнейшим в России оператором по достройке проблемных объектов: в его портфеле находятся объекты в 70 регионах страны.
• В 2023 году Фонд впервые выступил застройщиком жилья для пострадавших от наводнения в Орске (Оренбургская область), построив 12 многоквартирных домов за 9 месяцев.
• Объём компенсационного фонда сопоставим с бюджетом среднего российского региона (например, Калужской области).

Источники

• Федеральный закон от 29 декабря 2021 года № 447-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий».
• Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
• Официальный сайт ППК «Фонд развития территорий» (раздел «О Фонде»).
• Отчёт Счётной палаты РФ о результатах проверки деятельности Фонда за 2022–2023 годы (2024).
• Данные Минстроя РФ о количестве проблемных объектов и восстановлении прав дольщиков (2024).