Кадастровая стоимость: понятие и порядок определения¶
Кадастровая стоимость — стоимостная оценка объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений), определяемая государством в ходе кадастровой оценки и вносимая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она используется в первую очередь для расчёта налога на имущество и земельного налога, а также при установлении арендных ставок за аренду государственного и муниципального имущества.
¶Правовое основание
Порядок определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Земельным кодексом РФ. Кадастровая оценка проводится государственными бюджетными учреждениями, созданными субъектами РФ, — государственными центрами оценки. До 2017 года оценку выполняли частные оценщики по заказу Росреестра, после чего полномочия были переданы государственным учреждениям.
¶Отличие от рыночной стоимости
Кадастровая стоимость — расчётная величина, а не фактическая цена сделки. Она определяется массовым методом на определённую дату (как правило, на 1 января года, за который проводится оценка) и учитывает совокупность характеристик объекта: местоположение, вид разрешённого использования, площадь, категорию земель, наличие коммуникаций и иные факторы.
Рыночная стоимость отражает реальную цену, по которой объект можно продать в текущих условиях. Кадастровая стоимость приближена к рыночной, но, как правило, не совпадает с ней: она может быть как выше, так и ниже. Законодательство предполагает, что кадастровая стоимость должна максимально соответствовать рыночной, однако на практике расхождения нередки, что служит основанием для оспаривания.
¶Для чего используется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость применяется в нескольких сферах:
- Налогообложение. С 2015 года кадастровая стоимость является базой для расчёта налога на имущество физических лиц (для жилых домов, квартир, гаражей, нежилых помещений). Для земельных участков земельный налог также рассчитывается от кадастровой стоимости.
- Аренда государственного и муниципального имущества. Размер арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из кадастровой стоимости.
- Выкуп земельных участков. Цена выкупа государственных и муниципальных земель устанавливается в процентном отношении к кадастровой стоимости.
- Определение стоимости доли при разделе имущества, в некоторых случаях — при расчёте государственной пошлины.
¶Порядок определения
Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года (для земель населённых пунктов — не чаще одного раза в два года). Порядок работ включает:
- Принятие решения о проведении оценки органом исполнительной власти субъекта РФ.
- Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке.
- Сбор и анализ данных: сведения ЕГРН, информация о сделках, характеристики объектов.
- Разработка отчёта об определении кадастровой стоимости методами массовой оценки.
- Кадастровая проверка отчёта и внесение результатов в ЕГРН.
Массовая оценка предполагает применение статистических моделей, в которых стоимость объекта моделируется на основе сопоставимых сделок и характеристик объектов.
¶Оспаривание кадастровой стоимости
Если собственник считает кадастровую стоимость завышенной, он вправе оспорить её. Существуют два способа:
- В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Заявление подаётся в течение шести месяцев с даты внесения сведений в ЕГРН. Комиссия рассматривает обращение в месячный срок.
- В суде. Иск подаётся в арбитражный суд или суд общей юрисдикции (для физических лиц — в районный суд) в течение трёх лет с даты внесения сведений в реестр.
Основаниями для пересчёта служат ошибки в исходных данных, применение недостоверной информации об объекте, существенное расхождение кадастровой стоимости с рыночной. При удовлетворении требований новая стоимость применяется с 1 января года, в котором был подан иск или заявление.
¶Интересные факты
С 2022 года в России действует механизм автоматической индексации кадастровой стоимости в сторону повышения, если она ниже рыночной. Одновременно введены ограничения на повышение налога на имущество: ежегодный рост налоговой нагрузки не может превышать 10% для физических лиц и 20% для организаций.
Источники:
- Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
- Земельный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
- Сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru)