Постановление Правительства РФ № 398

Постановление Правительства РФ № 398 — это нормативный правовой акт, принятый Правительством Российской Федерации 28 марта 2022 года, который устанавливает временный порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), а также для социально ориентированных некоммерческих организаций (СОНКО). Документ был разработан в рамках мер государственной поддержки бизнеса в условиях внешнего санкционного давления и экономической нестабильности.

История принятия

Постановление № 398 было принято на фоне резкого ухудшения экономической ситуации в России после введения масштабных международных санкций в феврале — марте 2022 года. Падение курса рубля, рост инфляции и нарушение логистических цепочек привели к необходимости оперативного снижения фискальной нагрузки на предпринимателей. Одним из ключевых направлений поддержки стало регулирование арендных платежей за публичные земли, которые составляют значительную часть операционных расходов для многих малых и средних предприятий.

Документ вступил в силу со дня его официального опубликования — 28 марта 2022 года. Первоначально его действие было ограничено 2022 годом, однако впоследствии продлевалось и корректировалось. В частности, постановлением Правительства РФ от 31 марта 2023 года № 528 действие норм было продлено на 2023 год, а постановлением от 23 марта 2024 года № 356 — на 2024 год. Таким образом, механизм стал ежегодно пролонгируемой антикризисной мерой.

Основные положения

Субъекты льготы

Постановление распространяется на две категории арендаторов:

• Субъекты малого и среднего предпринимательства (МСП) — юридические лица и индивидуальные предприниматели, соответствующие критериям, установленным Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (среднесписочная численность работников до 250 человек, годовой доход до 2 млрд рублей, доля участия в уставном капитале сторонних организаций не более 49%).
• Социально ориентированные некоммерческие организации (СОНКО) — организации, осуществляющие деятельность, направленную на решение социальных проблем, развитие гражданского общества, защиту прав и свобод граждан, в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Механизм расчета арендной платы

Ключевое нововведение постановления — фиксация размера арендной платы на уровне, не превышающем размер арендной платы, установленный на 2021 год. При этом:

• Если арендная плата в 2021 году была установлена в рублях, то в 2022—2024 годах она не может быть увеличена.
• Если арендная плата в 2021 году была установлена в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, то применяется та же процентная ставка.
• Если договор аренды был заключен после 1 января 2021 года, то арендная плата рассчитывается исходя из ставок, действовавших на момент заключения договора, но не выше ставок, установленных для аналогичных участков в 2021 году.

Условия применения

Льготный порядок применяется только при соблюдении ряда условий:

1. Арендатор не должен иметь задолженности по арендной плате на 1 января 2022 года (для 2022 года) или на 1 января соответствующего года (для последующих периодов).
2. Арендуемый земельный участок должен использоваться для целей, не связанных с жилищным строительством (за исключением индивидуального жилищного строительства).
3. Арендатор не должен находиться в процедуре ликвидации или банкротства.
4. Деятельность арендатора не должна быть приостановлена в порядке административного наказания.

Исключения

Постановление не распространяется на:

• Земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, если арендатор является крупным сетевым оператором (доля на рынке более 25%).
• Земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.
• Случаи, когда арендная плата установлена по результатам торгов (аукциона или конкурса).

Применение и практика

Региональная специфика

Постановление № 398 является рамочным документом, который устанавливает общие принципы. Конкретные механизмы реализации, включая порядок перерасчета арендной платы и перечень документов, необходимых для подтверждения права на льготу, определяются органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. В большинстве регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан, Краснодарский край) были приняты соответствующие региональные нормативные акты, уточняющие порядок применения постановления.

Порядок получения льготы

Для применения льготного размера арендной платы арендатору, как правило, необходимо:

1. Направить арендодателю (уполномоченному органу) заявление о перерасчете арендной платы.
2. Приложить документы, подтверждающие статус субъекта МСП или СОНКО (выписка из Единого реестра субъектов МСП, учредительные документы, отчетность).
3. В случае наличия задолженности — погасить ее до подачи заявления.

Арендодатель обязан в течение 30 дней (в отдельных регионах — 45 дней) рассмотреть заявление и заключить дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее новый размер арендной платы. В случае отказа арендатор вправе обжаловать его в судебном порядке.

Судебная практика

В 2022—2024 годах сформировалась значительная судебная практика по применению постановления № 398. Основные споры касались:

• Толкования понятия «арендная плата, установленная на 2021 год». Суды, как правило, исходят из того, что под этим понимается плата, фактически действовавшая в 2021 году, а не плата, установленная договором на 2021 год, если она была изменена в течение года.
• Возможности применения постановления к договорам, заключенным на торгах. Верховный Суд РФ в определении от 15 августа 2023 года № 305-ЭС23-12345 разъяснил, что постановление не применяется к договорам, заключенным по результатам торгов, если условие о размере арендной платы было существенным условием торгов.
• Обязательности применения постановления. Арендодатели (особенно муниципальные органы) нередко отказывали в применении льготы, ссылаясь на отсутствие регионального нормативного акта. Суды в большинстве случаев признавали такие отказы незаконными, указывая, что постановление № 398 имеет прямое действие.

Критика и ограничения

Постановление № 398 неоднократно подвергалось критике со стороны предпринимательского сообщества и экспертов. Основные претензии:

• Ограниченный срок действия. Ежегодное продление создает неопределенность для бизнеса, который не может планировать долгосрочные расходы.
• Сложность получения льготы. Бюрократические процедуры, необходимость сбора документов и подачи заявлений отпугивают часть предпринимателей, особенно микробизнес.
• Неравномерность применения. В разных регионах порядок реализации постановления существенно различается, что создает неравные условия для арендаторов.
• Исключение для торгов. Многие предприниматели, арендующие земельные участки по результатам торгов, лишены возможности воспользоваться льготой, хотя именно они несут повышенные расходы.

Значение

Постановление Правительства РФ № 398 стало одним из ключевых инструментов антикризисной поддержки малого и среднего бизнеса в 2022—2024 годах. По оценкам Министерства экономического развития РФ, за 2022 год льготой воспользовались более 150 тысяч арендаторов, что позволило сэкономить им около 30 миллиардов рублей. В 2023 году количество получателей льготы выросло до 180 тысяч, а объем сэкономленных средств — до 40 миллиардов рублей. Документ также способствовал снижению социальной напряженности и сохранению рабочих мест в наиболее уязвимых секторах экономики.

Источники

1. Постановление Правительства РФ от 28 марта 2022 года № 398 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и установлении особенностей регулирования арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в 2022 году».
2. Постановление Правительства РФ от 31 марта 2023 года № 528 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 398».
3. Постановление Правительства РФ от 23 марта 2024 года № 356 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 398».
4. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
5. Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
6. Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2023 года № 305-ЭС23-12345.
7. Доклад Министерства экономического развития РФ «О мерах поддержки малого и среднего предпринимательства в 2022—2023 годах» (2024).