Арендодатель и арендатор¶

Арендодатель и арендатор — стороны договора аренды (имущественного найма), регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель — лицо, предоставляющее имущество во временное владение и пользование за плату; арендатор — лицо, принимающее это имущество и обязанное вносить арендную плату и соблюдать условия договора. Права и обязанности сторон определяются ГК РФ, специальным законодательством (например, законами об аренде земли, транспортных средств) и самим договором.

¶Правовой статус сторон

Арендодателем может выступать собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, хозяйственное ведение или оперативное управление). Арендатором может быть любое лицо — гражданин, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, а в отдельных случаях — публично-правовое образование.

Договор аренды считается заключённым, если в нём согласованы существенные условия: предмет (конкретное имущество) и размер арендной платы. Для аренды недвижимости между юридическими лицами или с участием ИП требуется простая письменная форма; для движимого имущества допускается устная форма, если срок аренды не превышает одного года.

¶Права и обязанности арендодателя

Основные обязанности арендодателя:

• предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению;
• передать документы и принадлежности, относящиеся к имуществу, а при передаче недвижимости — также права на неё, подлежащие государственной регистрации;
• уведомить арендатора о правах третьих лиц на имущество (например, залогодержателя);
• производить капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ).

Арендодатель вправе требовать платы за пользование имуществом, а при существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендатором — расторжения договора и возмещения убытков. Он также может требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных ст. 619 ГК РФ (например, порча имущества, использования его не по назначению).

¶Права и обязанности арендатора

Арендатор обязан:

• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением;
• вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором;
• поддерживать имущество в исправном состоянии, включая текущий ремонт;
• при прекращении договора возвратить имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (переуступка), требовать от арендодателя устранения недостатков имущества и уменьшения арендной платы, а при существенном нарушении условий со стороны арендодателя — расторжения договора.

¶Арендная плата

Арендная плата устанавливается договором и может быть определена за всё имущество или по частям. Структура платежей включает арендную плату за пользование имуществом, плату за коммунальные и эксплуатационные услуги, налоги и страховые взносы — распределение этих расходов определяется договором. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон или в судебном порядке, если договором предусмотрена возможность одностороннего изменения.

¶Ответственность сторон

Арендодатель отвечает за недостатки имущества, которые он не оговорил при заключении договора. Арендатор отвечает за повреждение или утрату имущества, если не докажет, что повреждение произошло вследствие обстоятельств, которые он не мог предотвратить. При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество; за несвоевременный возврат арендодатель вправе требовать двойной платы за время просрочки (ст. 622 ГК РФ).

¶Особые виды аренды

Для отдельных объектов предусмотрены специальные правила:

• аренда земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ;
• аренда транспортных средств — разделом 4 главы 34 ГК РФ;
• аренда предприятия как имущественного комплекса — ст. 656–664 ГК РФ;
• финансовая аренда (лизинг) — параграфом 6 главы 34 ГК РФ, где арендодатель (лизингодатель) приобретает имущество для арендатора (лизингополучателя) и передаёт его в пользование.

¶Расторжение договора

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке, а также по инициативе арендодателя в случаях, предусмотренных законом или договором. Для аренды недвижимости арендодатель вправе отказаться от договора, уведомив арендатора за три месяца, если иной срок не установлен договором или законом. При отказе от договора арендодатель обязан возместить арендатору убытки, включая упущенную выгоду.

Источники:

• Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 34 «Аренда»
• Земельный кодекс Российской Федерации
• Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде»
• Новицкий И. Б., Сулейменов М. Г. «Советское гражданское право» (учебник)