Государственный кадастр недвижимости¶
Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений об учтённом недвижимом имуществе, а также о прохождении Государственной границы Российской Федерации и границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований и населённых пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий. Ведение кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 2017 года соответствующие нормы перенесены в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Кадастр является основой для налогообложения земли и объектов капитального строительства, а также для государственной регистрации прав.
¶История
Учёт земель имеет длительную историю. В Древней Руси описания земель проводились для раскладки податей: известны писцовые книги XV–XVII веков, в которых фиксировались владельцы, площади и качество угодий. Пётр I ввёл подушную подать, что потребовало переписей населения и учёта хозяйств.
В XIX веке в Российской империи проводились генеральное межевание и оценочные работы, связанные с выкупными платежами после отмены крепостного права. В советский период земельный учёт вёлся в составе земельного кадастра, а с 1990-х годов началось формирование современной системы: земельный кадастр и технический учёт объектов капитального строительства существовали раздельно.
С 1 марта 2008 года вступил в силу закон о государственном кадастре недвижимости, объединивший учёт земельных участков и объектов капитального строительства. С 1 января 2017 года функции кадастрового учёта и регистрации прав переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру), а сведения объединены в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
¶Состав сведений
Кадастр содержит два основных блока информации.
¶Объекты недвижимости
Для каждого объекта указываются:
- кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся на территории России идентификатор;
- вид объекта (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершённого строительства, единый недвижимый комплекс);
- адрес или описание местоположения;
- площадь и категория земель, вид разрешённого использования;
- кадастровая стоимость;
- сведения о правах, ограничениях и обременениях.
¶Территориальные сведения
В кадастр включаются данные о границах субъектов РФ, муниципальных образований, населённых пунктов, а также о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны и другие).
¶Кадастровый учёт и кадастровая стоимость
Кадастровый учёт — процедура внесения сведений об объекте в ЕГРН, в результате которой объект получает кадастровый номер. Основанием служат заявление и подготовленный кадастровым инженером межевой или технический план.
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки, проводимой по методикам Росреестра с учётом местоположения, площади, вида использования и иных ценообразующих факторов. Она применяется для расчёта земельного налога, налога на имущество организаций и физических лиц, а также для определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.
¶Кадастровый номер
Кадастровый номер имеет структуру из разделённых двоеточиями частей: номер кадастрового округа, номер кадастрового квартала и номер объекта. Например, запись вида «77:01:0001001:1234» означает объект в Москве. Номер присваивается один раз и сохраняется при изменении характеристик объекта; при разделе или объединении участков образуются новые номера.
¶Значение и применение
Сведения кадастра используются в следующих сферах:
| Сфера | Применение |
|---|---|
| Налогообложение | расчёт земельного налога и налога на имущество |
| Оборот недвижимости | сделки купли-продажи, аренды, залога |
| Строительство | получение разрешений, проверка правового статуса участка |
| Судебные споры | установление границ, разрешение земельных конфликтов |
| Территориальное планирование | разработка генпланов и схем зонирования |
¶Электронные сервисы и открытость
Сведения ЕГРН предоставляются в виде выписок, в том числе через публичную кадастровую карту и портал Росреестра. Публичная кадастровая карта позволяет получить общее представление о границах участков и их характеристиках. Часть сведений отнесена к информации ограниченного доступа: персональные данные правообладателей предоставляются только уполномоченным лицам.
¶Проблемы и критика
Среди основных проблем системы отмечают:
- расхождение кадастровых границ с фактическими, приводящее к земельным спорам;
- ошибки в кадастровой стоимости, вызывающие массовые обращения о пересмотре;
- неполноту сведений о ранее учтённых объектах;
- сложность процедур для граждан, требующих обращения к кадастровым инженерам.
Для оспаривания кадастровой стоимости созданы специальные комиссии и предусмотрена судебная процедура.
¶Кадастровые инженеры
Кадастровый инженер — специалист, имеющий квалификационный аттестат и право выполнять кадастровые работы: подготовку межевых и технических планов, актов обследования, схем расположения участков. Его деятельность регулируется саморегулируемыми организациями, а результаты несут юридическую ответственность за достоверность сведений.
¶Международный контекст
Аналогичные системы существуют в других странах: в Германии — кадастр недвижимости (Liegenschaftskataster), во Франции — кадастр (cadastre), в Великобритании — реестр HM Land Registry. Общей чертой является связь учёта объектов с регистрацией прав и налогообложением, различия касаются степени централизации и открытости данных.
Источники: Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»; материалы Росреестра; публикации по истории земельного учёта в России.