Виды обременений на недвижимость¶

Обременение недвижимости — это установленное законом, договором или решением суда ограничение прав собственника объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения) по владению, пользованию и распоряжению им. Наличие обременения означает, что собственник не может в полной мере реализовать свои права, а третьи лица (кредиторы, государство, частные лица) приобретают определённые правомочия в отношении данного объекта.

¶Классификация обременений

Обременения подразделяются на два основных вида: публичные (возникают в силу закона, независимо от воли сторон) и частные (устанавливаются на основании договора или сделки). Также обременения делятся на регистрируемые (подлежат государственной регистрации в Росреестре) и нерегистрируемые (например, арест, наложенный судебным приставом, регистрируется в реестре, но возникает из процессуального акта).

¶Основные виды обременений

¶Ипотека (залог)

Наиболее распространённый вид обременения. Возникает при передаче недвижимости в залог в обеспечение исполнения кредитного обязательства (обычно ипотечного кредита). Залогодержателем выступает банк или иная кредитная организация. До момента полного погашения долга собственник не вправе продать, подарить или иным образом распорядиться объектом без согласия залогодержателя. Ипотека в силу закона возникает при покупке жилья в кредит, в силу договора — при залоге уже имеющейся недвижимости.

¶Аренда

Договор аренды, заключённый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и является обременением. Арендатор получает право владения и пользования объектом, что ограничивает права собственника на его использование. При продаже арендованного имущества договор аренды сохраняет силу для нового собственника (право следования). Долгосрочная аренда земельных участков и нежилых помещений — распространённый вид обременения в коммерческой недвижимости.

¶Сервитут

Право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости. Устанавливается для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации коммуникаций (линий электропередач, трубопроводов), водоснабжения и мелиорации. Сервитут может быть частным (устанавливается по соглашению между соседями или решению суда) и публичным (устанавливается законом или иным нормативным актом в интересах неопределённого круга лиц — например, для прохода к водоёму). Сервитут не лишает собственника прав владения и пользования, но обязывает его терпеть ограничения.

¶Арест и запрет на совершение регистрационных действий

Накладывается судом, судебным приставом-исполнителем или таможенным органом в рамках исполнительного производства, спора о праве или уголовного дела. Арест запрещает распоряжение имуществом (продажу, дарение), а в ряде случаев — и его использование. Снятие ареста возможно только после погашения задолженности, отмены обеспечительных мер или завершения разбирательства.

¶Рента и пожизненное содержание с иждивением

Возникает по договору, по которому получатель ренты передаёт недвижимость в собственность плательщика ренты, а последний обязуется выплачивать ренту или обеспечивать содержание иждивенца. Обременение носит длящийся характер и может действовать пожизненно. Плательщик ренты ограничен в распоряжении имуществом без согласия получателя ренты.

¶Доверительное управление

При передаче недвижимости в доверительное управление (например, при банкротстве, опеке) собственник передаёт полномочия по управлению объектом доверительному управляющему. Обременение фиксирует ограничение прав собственника на самостоятельное управление.

¶Иные обременения

К прочим видам относятся:

• безвозмездное пользование (ссуда) — при передаче имущества в безвозмездное временное пользование;
• наём жилого помещения — при социальном найме или коммерческом найме;
• ограничения, связанные с охранными зонами (объекты культурного наследия, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны) — накладывают ограничения на строительство и хозяйственную деятельность;
• право преимущественной покупки — возникает у участников долевой собственности при продаже доли.

¶Регистрация и учёт

Все обременения, за исключением прямо указанных в законе, подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Запись об обременении вносится в выписку из ЕГРН и является публичной информацией. Отсутствие регистрации, если она обязательна, означает отсутствие юридической силы обременения для третьих лиц.

¶Правовые последствия

Наличие обременения не делает сделки с недвижимостью автоматически ничтожными, однако существенно ограничивает свободу распоряжения. Продажа объекта с обременением возможна только с согласия залогодержателя или иного управомоченного лица. Обременения, как правило, сохраняются при переходе права собственности к новому владельцу (право следования). Снятие обременения возможно при прекращении основания его возникновения (погашение кредита, окончание срока аренды, отмена ареста).

¶Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, вторая).
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Земельный кодекс Российской Федерации.